不動産の表題に関する登記

表題に関する登記

みなさまの大切な財産である土地、建物は、法務局にある登記簿に記録することにより、その権利が保全されます。

簡単に言うと、目に見えにくい不動産の売買等の取引について、国が「登記」という形で不動産の情報を一般公開して、不動産の権利を明確化し、取引の安全や安心をサポートをすることを目的とします。
不動産に関する登記は、「不動産の表題に関する登記」と「不動産の権利に関する登記」の2種に大別されます。
「不動産の表題に関する登記」は土地家屋調査士がこれを扱い、「不動産の権利に関する登記」については司法書士がこれを扱います。

同じ登記でも表題部と権利部と言われたりして、区別されますが不動産を登記する際には表題部がないと権利部に関する登記はできません。
また表題部の登記に関しては、固定資産税の算出と課税と連動しており不動産を取得してから1か月以内に登記をすることが義務付けられています。

土地家屋調査士が扱う土地の登記簿の表題部には、土地の「所在」「地番」「地目」「地積」「所有者」などが記載されます。「所在」「地番」で土地そのものの場所を特定し、どんな用途で使用されている土地なのかを「地目」で表し、土地の大きさを「地積」で表します。登記の対象となる土地は、日本領土内の区画された一定の地表で、私権の目的となることができるものをいいます。

これに対し公有水面下の土地(海面下の土地や河川の流水下の土地)は私権の目的とならない公共用地であることから、登記の対象としない取扱いとされています。

土地登記の種類

土地の登記に関しては、どこに、どれくらいの広さに、どのように利用されているか?
土地の登記簿の表題部には、土地の「所在」「地番」「地目」「地積」などが記載されます。
土地家屋調査士は、土地登記に関して必要な測量から登記申請を行います。
土地登記の種類は下記のように分けられます。

分筆登記(ぶんぴつとうき)

分筆登記(ぶんぴつとうき)
  • 相続した土地を兄弟で分けたい
  • 土地の一部を売りたい

分筆登記は登記された1筆の土地を2筆以上に分ける登記です。
土地の一部を売却するとか、畑の一部に家を建築をする場合などに行います。
また分筆登記の流れについてはこちらのPDFをご参考ください。

合筆登記(ごうひつとうき)

合筆登記(ごうひつとうき)
  • 駐車場に貸している土地を一つにまとめたい
  • 相続の前提に合筆されたい方

合筆登記は登記された2筆以上の土地を1筆にまとめる登記です。
1戸建敷地など一見ひとつに見える土地でも実際はいくつもの土地がある時など1筆にまとめる事により分かりやすくする時に行います。

地目変更登記(ちもくへんこうとうき)

地目変更登記(ちもくへんこうとうき)
  • 山林や畑に家を建てたい
  • 土地の利用目的(地目を変更したい)

地目変更登記は土地の利用目的など地目が変わった際に、登記された地目を他の地目に変更した時に行う登記です。変更した日から1ヶ月以内に行わないといけない罰則規定のある登記です。畑に住宅を建築した場合や、つかわなくなった土地に太陽光発電施設を設置した場合に行います。

地積更正登記(ちせきこうせいとうき)

地積更正登記(ちせきこうせいとうき)
  • 登記面積より実測面積が少ない事が分かり固定資産税軽減をしたい
  • 登記簿の面積を正しくしたい

地積更正登記は登記された土地の面積が実際の面積と異なる場合に、実測面積に合致させる登記です。実測面積が少ない多いに係わらず行うことが可能です。

土地表題登記(ひょうだいとうき)

土地表題登記(ひょうだいとうき)
  • 敷地の庭に地図上存在する道(現地にはない)を取得したい
  • 新たに土地の表示が必要な方など

土地表題登記は地番のない土地に地番をつける登記です。使用されていない溝や道などを払い下げを受けて自分の土地にする時などに行います。